Заключаем договор аренды квартиры в Нью-Йорке: на что обратить внимание

Вы нашли квартиру своей мечты. Скоро посыпятся поздравления! Конечно, это ещё не собственные апартаменты, и, пока не подпишешь договор, въехать нельзя. Сложно устоять перед соблазном прямо сейчас рвануть в Икею и закупиться кучей новых вещей с непроизносимыми названиями… Но для начала глубоко вдохни и, прежде чем подписывать контракт, просмотри следующие советы МИНИ. Жить отдельно — один из лучших моментов взрослой жизни. Разбирать в суде нарушения договора? Не очень-то круто…

Заключаем договор аренды квартиры в Нью-Йорке на что обратить внимание 7
«В первую очередь людям нужно внимательно читать договор. Нельзя просто подписывать не глядя, — советует Гэри Мэлин, президент Citi Habitats (крупнейшей брокерской компании на Манхеттене). — Вы с владельцем подписываете юридический договор, обязывающий обе стороны». Большинство арендодателей будет использовать стандартный шаблон аренды, добавив отдельные условия в виде приложений (об этом позже); а кто-то создаст свой собственный. В любом случае, каким бы сухим и скучным ни был язык, необходимо тщательно просмотреть договор, чтобы узнать основную важную информацию (например, когда надо оплачивать аренду и куда отправлять счёт), также обращая внимание на всё странное и вызывающее вопросы. «Если что-то кажется вам нелогичным, попросите юриста просмотреть договор», — говорит Йона Либерман, сотрудник Жилищного совета.

Заключаем договор аренды квартиры в Нью-Йорке на что обратить внимание 3
Основная информация, на которую необходимо обратить внимание: стоимость аренды, условия (должны быть указаны точные сроки начала и конца аренды) и когда именно оплата считается «просроченной». (Обычно это обозначается так: Payment after the … day of each month shall be considered a ‘late payment’” — Оплата после … числа каждого месяца считается «просроченной»). «Большинство арендодателей дают 10 дней на оплату, другие устанавливают свои сроки», — рассказывает Мэриан Родригез, менеджер недвижимости в Frank Realty (риэлторская компания в Бруклине). Так что не думайте, что, если на прежней квартире с вас не брали штраф даже на восьмой день просроченного платежа, так же будет делать и новый арендодатель.
Не помешает убедиться, имеет ли владелец квартиры право сдавать её. «Важно проявить должную осторожность в отношении арендодателя», — говорит Мэлин из Citi Habitats. Можно поговорить с друзьями, живущими в этом же доме, поискать в Google или поговорить с агентом, который нашел вам квартиру. В Нью-Йорке можно быстро просмотреть городской сайт Управления эксплуатации зданий, где высветятся все нарушения (не все из них могут быть поводом для беспокойства), также за нужной вам информацией можно позвонить по номеру 311.
Итак, несколько советов, на что нужно обратить внимание: от правил содержания питомцев до задержки оплаты.

Заключаем договор аренды квартиры в Нью-Йорке на что обратить внимание 2

Домашние животные

Многие договоры запрещают держать домашних животных. Это не значит, что нельзя привезти с собой питомца, но нужно обязательно получить одобрение владельца до въезда в квартиру. (То же самое, если решишь спасти четырёхногого товарища от ужасов улицы). Правила содержания животных зависят от арендодателя. «Некоторые разрешают держать питомцев, некоторые — нет. Кто-то не против определённых пород или размеров, — поясняет Мэлин. — Не думайте, что, раз видели в здании животное, вам тоже можно завести питомца. Может, это собака «прежних времен»: когда-то владелец разрешал держать животных, а теперь это запрещено». (Если ты всё же въезжаешь с пушистым другом, учти — возможно, придётся заплатить залог за размещение питомца).

Заключаем договор аренды квартиры в Нью-Йорке на что обратить внимание 11

Кто за что платит

Что ты получаешь за свои деньги и что можешь увидеть на своем счёте? Специальный раздел договора уточняет, какие услуги (например, отопление, горячая вода, газ и электричество) поставляются по договору, а какие — нет. Тут можно увидеть, входит ли в стоимость аренды оплата кабельного (плюс), или же тебе придётся самостоятельно платить за каждую услугу (тогда условия договора могут оказаться уже не такими привлекательными, как изначально). Помимо удобств, возможно, вам придется оплачивать комиссию возвращённого чека или расходы на юридическое обеспечение. «Многие люди не читают договоры, и итоговая цена их шокирует, — говорит Родригез. — Они спрашивают: «Почему с меня требуют $150?» Потому что нам пришлось взять с вас штраф за просроченную оплату».
Родригез также отмечает, банк может взимать с арендодателя комиссию за возвращённый чек. «Арендодатель не обязан следовать тарифам банка. Комиссия — то, что взимает арендодатель за неудобства и дополнительные расходы. Она может быть немного выше назначенной банком».

Заключаем договор аренды квартиры в Нью-Йорке на что обратить внимание1

Запреты на ремонт

Тебе всегда хотелось спальню в светло-зелёных и баклажановых тонах, и теперь у тебя есть шанс воплотить желание в реальность, так? Ну, ещё не факт. Большинство договоров обязывают съёмщика получить письменное разрешение владельца, прежде чем вносить какие-либо изменения в квартиру — даже если это объективно пойдёт на пользу. Если вам разрешили реализовать своё дизайнерское видение, будьте готовы к тому, что вас попросят потом вернуть всё как было на момент подписания договора. Это очень частое условие.
На заметку: это касается не только цвета стен. Всё — от покрытия полов до обоев и ковров — упоминается в договоре, также как и основная бытовая техника (посудомойка, стиральная машина) и даже, к сожалению, водяные кровати. И к вашему сведению, многие договоры обязывают покрывать 80% пола (кроме ванной и кухни) коврами и половиками. Придётся закупиться новыми ковриками. Ты же не хочешь, чтобы сосед снизу жаловался на стук твоих каблуков? 

Заключаем договор аренды квартиры в Нью-Йорке на что обратить внимание 5

Права съёмщика

Человек, подписавший договор, имеет право жить в квартире. Как и его ближайшие члены семьи. Логично. Соседи по квартире и всё их касающееся обычно уточняются в приложении к договору. Хотите подселить к себе кого-то? Возможно, понадобится письменное разрешение, чтобы сделать всё в соответствии с законом. «Субаренда зависит от арендодателя, и необходимо его одобрение, — объясняет Молли Таунсенд, директор Douglas Elliman в Бруклине (крупнейшая брокерская компания в Нью-Йорке). — В Манхеттене обычно это не приветствуется». Факторы, влияющие на разрешение, зависят от приоритета квартиры или здания в каждом отдельном случае.

Заключаем договор аренды квартиры в Нью-Йорке на что обратить внимание 4

Правила здания

В некоторых городах на рынке аренды недвижимости есть здания, которые подчиняются особым правилам. В отличие от большинства других, они известны как квартиры, регулируемые арендной платой — “rent regulated” . Возможно, вы слышали о подобных из этой категории — Святом Граале рынка аренды в Нью-Йорке — “rent-controlled” квартирах, которые защищены от резкого и огромного повышения стоимости арендной платы. Их очень сложно заполучить, и счастливчики обычно из числа «своих» — часто им переходит такая квартира от членов семьи. Не так редки квартиры «rent-stabilized» (в Нью-Йорке почти 1 000 000 таких), которые подчиняются подобным, щадящим в плане оплаты, законам. Всё остальное попадает под категориюmarket rate” — рыночной ставки, а это значит, цена будет варьироваться в зависимости от договора.
«Арендодатель не обязан обновлять договор», — говорит Либерман из Metropolitan Housing Council, также добавляя, что увеличение цены определяется арендодателем при каждом обновлении. «В этом году это может быть $1000, в следующем — $5000″. Рядом открылся модный бар или Старбакс? Скоро аренда взлетит до небес. В Нью-Йорке цена будет высокой независимо от того, попадает ли данное здание под регулирование арендной платы.

Заключаем договор аренды квартиры в Нью-Йорке на что обратить внимание 10

Мелкий-мелкий шрифт

В большинстве случаев в договоре будет указано, что вы снимаете квартиру в нынешнем состоянии. Грубо говоря, как есть. Это не значит, что вам сдают свалку. Однако, перед подписанием необходимо убедиться, что всё работает. «Плита, розетки, микроволновка, холодильник», — перечисляет Линдерман. Проще говоря, проверь абсолютно всё! 
Также арендодатели могут прикрепить приложение к договору, в котором проясняются отдельные положения и запреты, не указанные в договоре. «Слишком много людей прочитывают это только после того, как что-то случилось. Они думают: «Я буду оплачивать всё вовремя, так какая разница?» — говорит Мэлин. — А что если арендодатель скажет: «Я продам здание, договор аннулируется через 90 дней»?» Мэлин добавляет, если вам в приложении что-то кажется странным или слишком суровым, не бойтесь спросить об этом. «Некоторые владельцы включают такие пункты из-за горького опыта с предыдущими жильцами». Например, «Запрещается устанавливать в ванной гамак». В приложении могут быть не только запреты-разрешения, но и перечень улучшений, которые согласен произвести владелец перед вашим въездом.
Фелиция Тунна, давний съёмщик и городской планировщик из Бруклина, запросила (и получила) несколько улучшений в последней квартире: покраска стен, новый пол в кухне, новая плитка в ванной — всё это она вычитала в мелком шрифте приложения договора. «Соглашайтесь на все улучшения до подписания и въезда, — советует она. — Уладьте все детали перед подписанием, потому что после вы уже не сможете оговаривать условия сделки».

Заключаем договор аренды квартиры в Нью-Йорке на что обратить внимание 6

Что если…

Всякое случается: и хорошее, и плохое. Вы получили работу мечты в Копенгагене через 4 месяца после подписания договора, и вам надо уехать. Водонагреватель сломался, и вы не можете его починить: надо ли приостановить оплату аренды? «Как я говорю многим людям: разорвать договор намного сложнее, чем кажется«, — сетует Таунсенд из Douglas Elliman. Она отмечает, что весной, когда спрос выше, проще освободиться от уз договора, чем в ноябре или декабре.
«Суть вот в чём: если вы разрываете договор, будьте готовы заплатить». (От одного до трёх месяцев арендной платы). Один возможный вариант избежать подобного — найти себе замену, это уменьшит хлопоты арендодателя. Но новый жилец не может быть кем угодно, его кандидатуру должны одобрить до того, как ты съедешь.
Может, просто не платить аренду, и тебя выселят? Не очень хорошая идея. «Поверьте, последнее, что вы хотите сделать, — испортить отношения с арендодателем. Это только усугубит ситуацию, — объясняет Мэлин. — Пишите письма, делайте всё возможное. Невыплата должна стоять на последнем месте». Если всё совсем плохо, Либерман советует осуществлять коммуникацию заказным письмом, так как сообщения и электронные письма иногда не принимаются судом. Также она советует получить страховку съёмщика, не для защиты от арендодателя, а потому что это хорошая идея.

Symbol of the house with silver key on wooden background

Итак, как видите, найти квартиру в Нью-Йорке — это ещё полдела, важно со всей ответственностью подойти к заключению договора аренды. С вниманием отнеситесь к советам МИНИ — и хорошего новоселья!:)

Заключаем договор аренды квартиры в Нью-Йорке: на что обратить внимание
специально для МИНИ блога
#МИНИблог
Наш твиттер: @Makeitinnewyork
Инстаграм: @makeitinny #makeitinny #миниблог
Почта: info@makeitinny.com

A real estate agent holding keys to a new apartment in her hands. Real estate industry